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社科院报告:北上广房价又跌了 房地产金九银十难现


更新时间:2019-10-08  浏览刺次数:


  近日,社科院再次发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示,八月份一线及准一线城市房地产市场热度进一步减退,三四线城市分化加剧,今年“金九银十”将难以出现。

  根据统计,2019年8月核心城市房价基本停止上涨。社科院以上海等24个核心城市作为样本,以2018年1月房价为参考值100,制定出了纬房核心指数。数据显示,今年8月,纬房核心指数微升至106.26点。与7月的106.21点相比,房价环比上涨了0.05%。核心城市住房价格上涨虽已经持续了7个月,但自4月份以来房价涨速总体趋缓,近1个月核心城市房价涨幅已经接近于零。

  从近1年的房价总体走势看,剔除季节性波动,核心城市房价总体呈下降态势。与2019年1月的102.52点相比,2019年8月核心城市房价累计上涨了3.65%。与上年同月108.84点相比,2019年8月核心城市房价累计下降了2.4%。

  说明:纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、战斗机有一代2代3代4代5代 都有什么区别东莞。

  北上广深四个一线城市房价总体微跌,但深圳仍略有上涨。一线城市纬房指数显示,今年8月,一线%,跌幅比上月扩大0.31个百分点;上海、广州房价继续保持稳中微降的态势,上海环比下跌0.41%,广州环比微跌0.04%;深圳房价环比虽上涨0.64%,但涨速比上月下降了0.34个百分点。

  从一线年的房价走势看,广州、北京、上海房价相对低迷, 三乙二醇丁醚与二乙二醇单丁醚区别,其中近1年广州累计下跌5.98%,北京累计下跌3.74%,上海累计下跌2.76%。深圳在一线城市中房价相对抗跌,近1年房价仍上涨1.22%。

  苏州、天津、杭州、重庆四个准一线城市的房价总体涨速进一步下降。准一线城市纬房指数监测显示,2019年8月,准一线个百分点。其中天津环比上涨0.06%,杭州环比上涨0.06%,重庆环比下跌0.41%,房价均相对平稳。热点城市苏州环比上涨0.34%,涨速比上月下降1.19个百分点,住房市场显著退热。

  二线城市纬房指数监测显示,今年8月二线个百分点。二线城市中,南通房价环比上涨2.5%居首位,济南房价环比下跌1.1%垫底。二线城市中,房价基数低、前期房价涨幅不大的城市仍在“补涨”,其它近3-5年曾有较大涨幅的二线城市如济南、青岛等房价以回调为主。

  三四线城市短期房价总体由涨转跌。三四线城市纬房指数监测显示,2019年8月,三四线个百分点。受北京市场下调等的影响,2019年8月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比仍下降2%,降幅比上月扩大0.72个百分点。

  被称为北京编外郊县的燕郊,其近十年的房价涨跌成为环中心城市区域房地产发展的典型代表。

  2010年,仅有十余万人口的河北小镇燕郊升级为国家级高新技术产业开发区,其经济地位开始提升,加上离北京市中心极近的区位优势,人口和资金开始大量涌入燕郊,房地产市场也意料之中地开始火爆,最高时燕郊房价将近4万每平米。

  但房价被炒房客推高之后,当地经济基本面和人均收入并不能负担起如此高昂的房价。另一方面,当地政府频繁主动调控,从2017年3到6月,仅三个月时间,就出台了重大政策超过三次,效果显著。

  随后,燕郊房价“腰斩”之声不绝于耳。今年以来,燕郊房地产市场虽然有所回暖,但和高位相比仍不能同日而语。

  另外,从近1年的情况看,在总体平稳的背景下,少部分房价基数较低三四线城市如南阳、唐山、太仓、洛阳、呼和浩特等,在“填谷”效应的推动下近1年仍然累积了不小的涨幅。与上年同月相比,南阳累计上涨19.35%、太仓累计上涨14.05%、洛阳累计上涨13.55%。可以看到,河南的城市表现相当抢眼。

  近日,河南各个城市动作不断。今年7月份,河南省印发的《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》,提出推动郑州市放宽落户条件,其他城市全面取消落户限制。9月以来,河南新乡、漯河等城市相继发布了全面放开落户限制的实施意见,无房产要求,无学历要求,无社保要求。河南各个城市在推动真正零门槛落户上争先恐后,抢人大战进入白热化,而河南积极抢人仅仅是我国诸多三四线城市全面放开落户限制的一个缩影。

  可以预测,除了一般的市场波动因素之外,当地大力抢人的成果也将成三四线城市房价波动的重要影响因素。

  自2019年4月以来,一二线城市二手住房成交量显著下降,市场短期内缺乏上涨动力。政策层面也对房地产投资投机提出了严控要求,各种信贷优惠政策均要求不得应用于房地产领域。各地出台的各类调控政策总体上将维持现状,短期内也难有大的调整。在政策和市场均无特别利好的条件下,一二线城市房价将稳中趋降。

  三四线城市的市场差别较大,短期难以出现一致走势。具体来说,受房价水平相对较高、一线城市市场不景气等因素的影响,一线城市周边的三四线城市房价以回调为主;部分相对偏远的三四线城市,房价在上一轮的全国房价上涨周期中变动较小,或将继续延续“填谷”行情;其它一般三四线城市受大环境影响房价上涨动力减退,但房价下跌的空间也有限,市场表现以成交量下降、房价相对平稳为主。

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